Даўгавая нагрузка (DTI): адзін лік, па якім банк вырашае «так» ці «не»

Калі крэдытны аналітык глядзіць на вашу заяўку, ён не чытае вашу гісторыю. Ён чытае адзін лік. Гэты лік — debt-to-income ratio, DTI, або паказчык даўгавой нагрузкі. І менавіта ён лепш за ўсё прадказвае, ці зможаце вы цягнуць яшчэ адзін штомесячны плацёж. Крэдытны рэйтынг атрымлівае ўсю ўвагу. DTI атрымлівае рашэнне. Крэдытны рэйтынг 760 пры DTI 48% усё роўна правальвае заяўку на іпатэку. Рэйтынг 680 пры DTI 28% — яе ўхваляе па звычайнай стаўцы.

Гэты гід — поўны разбор. Што такое DTI на самой справе, якія дзве версіі разліку маюць значэнне, якія парогі ўжываюць банкі, як за пяць хвілін палічыць свой DTI з лічбамі, якія ў вас ужо ёсць, і якія чатыры рычагі змяняюць яго хутчэй за ўсё да падачы заяўкі.

Што вымярае DTI

DTI — гэта доля вашага валавога (да падаткаў) месячнага даходу, якая ідзе на абавязковыя плацяжы па даўгах. Формула ў адзін радок:

DTI = (Сума штомесячных плацяжоў па даўгах ÷ Валавы месячны даход) × 100

«Валавы» — ключавое слова: гэта даход да падаткаў і ўтрыманняў, не тое, што прыходзіць на картку. «Плацяжы па даўгах» — мінімальныя абавязковыя плацяжы, не тое, што вы вырашылі заплаціць звыш мінімуму.

Прыклад. Валавы даход: 4 500 BYN/мес. Плацяжы: 900 BYN іпатэка, 350 BYN аўтакрэдыт, 220 BYN спажывецкі крэдыт, 130 BYN мінімальны плацёж па карце. Разам: 1 600 BYN. DTI = 1 600 ÷ 4 500 = 35,6%.

Гэты лік адказвае на адзінае пытанне банка: калі я дадам свой крэдыт да існуючых абавязацельстваў гэтага чалавека, ці зможа ён плаціць усё без пратэрміновак? Чым ніжэй DTI — тым большы запас трываласці. Чым вышэй — тым бліжэй вы да краю і далей ад ухвалення.

Front-end і back-end DTI

Ёсць дзве версіі разліку, і банкі глядзяць абедзве.

Front-end DTI улічвае толькі жыллё: арэнду ці плацёж па іпатэцы з падаткамі, страхоўкай і камунальнымі, калі яны ў плацяжы. Гэта адказ на «колькі ад даходу з’ядае дах над галавой?»

Back-end DTI улічвае ўсё — жыллё плюс астатнія абавязковыя плацяжы: аўтакрэдыты, спажывецкія, крэдытныя карты, аліменты, бягучыя растэрміноўкі. Гэта лік, на які банк глядзіць найбольш моцна.

У іпатэчным крэдытаванні правяраюць абедзве. Тыповы таргет для класічнай іпатэкі — 28% front-end і 36% back-end, так званае «правіла 28/36» з амерыканскай практыкі. Для астатніх прадуктаў (аўтакрэдыт, спажывецкі, крэдытная карта) звычайна досыць back-end.

Што не ўваходзіць у DTI:

• Камунальныя, мабільная сувязь, інтэрнэт, стрымінг, фітнес
• Прадукты, бензін, страхоўкі (калі яны не ў складзе іпатэчнага плацяжу)
• Бягучае спажыванне
• Падаткі (калі толькі не плаціце падатковую запазычанасць у растэрміноўку)
• Унёскі ў пенсійныя / накапляльныя праграмы
• Поўны рэшт па крэдытнай карце — улічваецца толькі мінімальны плацёж, нават калі вы гасіце ўсё ў ільготны перыяд

Апошні пункт часцей за ўсё лічаць няправільна. Рэшт 4 000 BYN на крэдытцы, які вы гасіце цалкам штомесяц, не ідзе ў DTI як 4 000 BYN. Ён ідзе як прыкладна мінімальны плацёж — 1–3% ад рэшты, гэта 40–120 BYN. Банк глядзіць на мінімальны плацёж у крэдытнай гісторыі, не на вашы банкаўскія выпіскі.

Парогі, якія банкі рэальна ўжываюць

Парогі DTI — не фальклор. Яны прывязаны да канкрэтных рашэнняў па канкрэтных прадуктах. Запамятайце табліцу:

Для канкрэтных прадуктаў арыентыры ў Беларусі і ЕС:

• Іпатэка: банкі таргетуюць 40–50% back-end максімум. Звыш 50% — адмова або стаўка з надбаўкай.
• Аўтакрэдыт: да 45–50% back-end.
• Спажывецкі крэдыт: 35–45% у залежнасці ад банка і тэрміну.
• Крэдытная карта: банкі выдаюць і пры вышэйшым DTI, але з малым лімітам.
• Арэнда жылля: арэндадаўцы хочуць, каб арэнда была ≤ 30% валавога даходу — фактычна тэст на front-end DTI.

Калі ваш DTI вышэй за 36% і вы плануеце падавацца на іпатэку ў найбліжэйшыя 12 месяцаў, гэты разрыў — самае каштоўнае, што ёсць у вашым фінансавым спісе спраў. Кожны пункт ніжэй 36% матэрыяльна паляпшае шансы і стаўку.

Як палічыць свой DTI за пяць хвілін

Патрэбныя ўсяго два лікі, абодва ў вас ёсць.

Крок 1: Сума штомесячных плацяжоў па даўгах. Адкрыйце ўсе дамовы і праграмы. Для кожнага запішыце мінімальны абавязковы плацёж, не тое, што плаціце па факце:

• Іпатэка ці арэнда: поўная сума (з падаткамі і страхоўкай, калі яны ў плацяжы)
• Аўтакрэдыт: штомесячны плацёж
• Адукацыйныя крэдыты: сума ўсіх мінімальных плацяжоў
• Крэдытныя карты: мінімальны плацёж па кожнай
• Спажывецкія крэдыты, медыцынскія даўгі ў растэрміноўку, аліменты: штомесячная сума
• Плацяжы ТАУ, калі яны прывязаны да ўласнага жылля

Складзіце.

Крок 2: Валавы месячны даход. Гадавая зарплата ÷ 12. Калі вы наёмны супрацоўнік — гэта да падаходнага. Калі ІП ці з пераменным даходам — банкі бяруць сярэдняе за 12–24 месяцы па падатковай дэкларацыі. Ужывайце тую ж логіку.

Крок 3: Падзяліце. Плацяжы па даўгах ÷ валавы даход × 100.

Гэта ваш back-end DTI. Каб палічыць front-end, паўтарыце толькі з жыллёвай часткай.

Два прыклады пры аднолькавым даходзе паказваюць розніцу:

Сям’я A. Валавы даход: 7 500 BYN/мес. Даўгі: 1 700 BYN іпатэка, 320 BYN аўтакрэдыт, 100 BYN мінімальны плацёж па карце = 2 120 BYN. Back-end DTI: 28,3%. Front-end DTI: 22,7%. Ухваляць практычна ўсё па лепшых стаўках.

Сям’я B. Валавы даход: 7 500 BYN/мес. Даўгі: 2 600 BYN іпатэка (кватэра большая), 650 BYN аўтакрэдыт (машына навейшая), 550 BYN спажывецкі, 200 BYN мінімальны плацёж па картах, 300 BYN яшчэ адзін спажывецкі = 4 300 BYN. Back-end DTI: 57,3%. Front-end DTI: 34,7%. Большасць іпатэк адмовяць; рэфінанс зачынены; аўтакрэдыт — па прыкметна горшай стаўцы.

Аднолькавы даход. Зусім іншая фінансавая свабода. DTI — гэта лік, які ловіць гэтую розніцу.

Чатыры рычагі, якія рухаюць DTI хутчэй за ўсё

Калі ваш DTI занадта высокі, а да заяўкі на крэдыт ёсць акно, чатыры дзеянні змяняюць лік наймацней:

1. Цалкам зачыніце самы маленькі доўг. Гашэнне карты з рэштай 4 000 BYN да нуля прыбірае мінімальны плацёж з DTI цалкам — звычайна 100–200 BYN/мес. Гашэнне 4 000 BYN з 40 000 BYN запазычанасці амаль не рухае мінімальны плацёж. Прыбірайце рахункі цалкам, а не змяншайце рэшты. Гэта супрацьлегласць метаду лавіны — калі галоўнае абмежаванне гэта DTI, выйграе метад снежнага кому (спачатку самыя маленькія рэшты), бо ён забівае цэлы радок плацяжоў.

2. Рэфінансуйце ці падоўжце тэрмін крэдыту. Рэфінансаванне аўтакрэдыту з 4 гадоў на 6 гадоў зніжае штомесячны плацёж прыкладна на 30–35%. DTI падае разам з ім. Вы плаціце больш працэнтаў за ўвесь тэрмін, але калі за кошт ніжэйшага DTI стаўка па іпатэцы будзе на 1% ніжэй на 20 гадоў — абмен варты таго. Лічыце абодва бакі.

3. Зарабляйце пацвярджальны дадатковы даход. Банкі лічаць толькі тое, што пацвярджаецца дакументамі — даведкі, падатковыя дэкларацыі, два гады стабільнага даходу як ІП. Шэрая зарплата ў канверце, разовыя падпрацоўкі, перавод ад родных — не лічацца. Пацверджаныя 600 BYN/мес дадатковага даходу пры асноўнай зарплаце 4 500 BYN рухаюць DTI з, скажам, 38% да 33% — досыць, каб прайсці парог.

4. Адкладзіце заяўку. Гэты рычаг большасць адмаўляецца ўжываць. Калі можна пачакаць 6–12 месяцаў, камбінацыя гашэння дробных рэштаў, індэксацыі зарплаты і адсутнасці новых даўгоў звычайна апускае DTI на 5–8 пунктаў. Гэтая затрымка — розніца паміж 12% і 10% па іпатэцы на 100 000 BYN — гэта прыкладна 130 BYN/мес і каля 31 000 BYN за 20 гадоў. Цярпенне тут не рыса характару, а цана, якую вы выторгваеце ў сябе.

Што не працуе хутка:

• Просьба павялічыць крэдытны ліміт (гэта не змяняе DTI — гэта змяняе ўтылізацыю крэдыту ў крэдытнай гісторыі)
• Закрыццё рахункаў (закрывае мінімальны плацёж, але можа пагоршыць крэдытную гісторыю)
• Гашэнне патрошку з усіх рэштаў (нічога не рухае — мінімальныя плацяжы амаль не падаюць)
• Адзін вялікі плацёж у гэтым месяцы (банк глядзіць на дамоўны мінімум, не на ваш фактычны плацёж)

Тыповыя памылкі

Ужываць чысты даход замест валавога. Самая частая памылка. DTI заўжды лічыцца на валавы — да падаткаў — даход. Ужыванне чыстага завышае DTI на 13–15% і прымушае думаць, што ўсё горш, чым ёсць.

Залічваць поўныя рэшты крэдытных карт. У DTI ідзе толькі мінімальны плацёж. Рэшт 8 000 BYN не ўкочвае 8 000 BYN у ваш DTI.

Уключаць камунальныя, прадукты, страхоўкі. Гэта не даўгі — гэта выдаткі. Яны ўплываюць на плацежаздольнасць; яны не ўплываюць на DTI.

Забываць пра паручыцельствы і сапазычальнікаў. Калі ваша імя на чужым аўтакрэдыце, іпатэцы ці адукацыйным крэдыце — гэты плацёж у вашым DTI, нават калі плаціць іншы. Банк гэта бачыць. Адзіны спосаб прыбраць — перавесці крэдыт без вас.

Не ўлічваць новы доўг, які яшчэ не відаць у крэдытнай гісторыі. Калі вы ўзялі машыну ў крэдыт на мінулым тыдні і яна яшчэ не патрапіла ў крэдытнае бюро, банк убачыць яе за пару дзён. Заяўка на іпатэку адразу пасля новага доўгу — самая дарагая памылка ў парадку крокаў.

Лічыць DTI адзін раз. Ваш DTI змяняецца ў момант, калі вы бераце ці гасіце любы доўг. Пералічвайце яго перад любым буйным фінансавым рашэннем, а не раз у год.

Блытаць DTI з утылізацыяй крэдыту. Утылізацыя — гэта доля выкарыстоўванага крэдытнага ліміту. Гэта ўваход у крэдытны рэйтынг, не ў DTI. Банк глядзіць на абодва, але гэта розныя лікі, якія вымяраюць розныя рэчы.

Як з гэтым дапамагае Thrust

Большасць праграм паказваюць, што вы выдаткавалі ў мінулым месяцы. Thrust паказвае, колькі вы рэальна вінны і што гэта робіць з вашай крэдытаздольнасцю — адзіны фрэйм, у якім DTI становіцца лікам, якім вы кіруеце, а не адкрыццём у кабінеце крэдытнага аналітыка.

• Усе даўгі ў адной кнізе. Іпатэка, аўтакрэдыт, адукацыйны крэдыт, крэдытныя карты, спажывецкія крэдыты і даўгі родным — модуль даўгоў захоўвае ўсё ў адным выглядзе, асобна паказваючы мінімальны абавязковы плацёж і любую пераплату зверху. Той самы лік, які ўжывае банк.
• Ацэнка даходу, якая згладжвае ваганні. Калі ваш даход скача па месяцах — фрылансе, працэнты, мультывалюта, ІП — Thrust усярэдняе па рэлевантным акне, і вы бачыце ўстойлівую валавую лічбу для дзялення. Тая ж логіка, што ў андэррайтэра, ужытая штодня.
• Уніфікаваная мультывалюта. Калі зарабляеце ў адной валюце, а вінны ў іншай (звычная гісторыя для дыяспары і ў ЕС), Thrust зводзіць абодва бакі ў адну справаздачную валюту па штодзённых курсах. DTI лічыцца на цэльнай карціне, не на пяці разрозненых выпісках.
• Убудаваная амартызацыя крэдыту. Відаць, колькі кожны доўг будзе каштаваць за рэшту тэрміну — працэнты, рэшт асноўнага, і што закрыццё асобнага доўгу зробіць са штомесячнымі абавязацельствамі. Рашэнне «які крэдыт зачыніць першым, каб прайсці парог DTI?» перастае быць здагадкай.
• Справаздачы, якія прывязваюць доўг да даходу ў часе. Відаць, як суадносіны рухаюцца месяц за месяцам па меры закрыцця рэштаў, росту даходу ці з’яўлення новых даўгоў. Да моманту падачы заяўкі вы ўжо паўгода жывяце ўнутры гэтага ліку.
• Ghost Mode па змаўчанні. Ніякай прывязкі да банка, ніякай сервернай копіі рэштаў, ніякага хмарнага акаўнта. Даўгі, даход і DTI лічацца на тэлефоне. Большасць фінансавых праграм або прадаюць гэтыя дадзеныя, або манетызуюць канал, або патрабуюць акаўнт перад тым, як штосьці палічыць — Thrust іх увогуле не атрымлівае.

Thrust бясплатна ў App Store. Ручны ўвод, імпарт CSV, сканаванне чэкаў і голас працуюць у першы дзень — падключаць банк не трэба.

Закрыццё

Крэдытны рэйтынг атрымлівае ўсю рэкламу. DTI атрымлівае рашэнне. Сям’я, якая сочыць за DTI гэтак жа, як большасць сочыць за рэштай на карце — гэта сям’я, якая прыходзіць у банк, ужо ведаючы адказ. Матэматыка простая: мінімальныя плацяжы дзелім на валавы даход. Парогі публічныя. Рычагі — зачыніць дробны доўг цалкам, рэфінансаваць плацёж ніжэй, дакументаваць новы даход або пачакаць — вядомыя. Нічога не схавана. Проста гэта рэдка адсочваюць, бо большасць праграм не былі для гэтага пабудаваныя. Палічыце сённяшні лік. Паглядзіце на яго 90 дзён. Наступная заяўка на крэдыт — гэта размова пра лік, якім вы ўжо кіруеце.