Боргове навантаження (DTI): одне число, за яким банк вирішує «так» чи «ні»

Коли кредитний аналітик дивиться на вашу заявку, він не читає вашу історію. Він читає одне число. Це число — debt-to-income ratio, DTI, або показник боргового навантаження. І саме воно найкраще передбачає, чи зможете ви тягнути ще один щомісячний платіж. Кредитний рейтинг отримує всю увагу. DTI отримує рішення. Кредитний рейтинг 760 при DTI 48% усе одно провалить заявку на іпотеку. Рейтинг 680 при DTI 28% — її схвалює за звичайною ставкою.

Цей гід — повний розбір. Що таке DTI насправді, які дві версії розрахунку мають значення, які пороги використовують банки, як за п’ять хвилин порахувати свій DTI з цифрами, які у вас уже є, і які чотири важелі змінюють його найшвидше до подання заявки.

Що вимірює DTI

DTI — це частка вашого валового (до податків) місячного доходу, яка йде на обов’язкові платежі за боргами. Формула в один рядок:

DTI = (Сума щомісячних платежів за боргами ÷ Валовий місячний дохід) × 100

«Валовий» — ключове слово: це дохід до податків і утримань, не те, що приходить на картку. «Платежі за боргами» — мінімальні обов’язкові платежі, не те, що ви вирішили заплатити понад мінімум.

Приклад. Валовий дохід: 50 000 ₴/міс. Платежі: 12 000 ₴ іпотека, 4 000 ₴ автокредит, 2 500 ₴ споживчий кредит, 1 500 ₴ мінімальний платіж за карткою. Разом: 20 000 ₴. DTI = 20 000 ÷ 50 000 = 40%.

Це число відповідає на єдине питання банку: якщо я додам свій кредит до існуючих зобов’язань цієї людини, чи зможе вона платити все без прострочень? Чим нижче DTI — тим більший запас міцності. Чим вище — тим ближче ви до краю і далі від схвалення.

Front-end і back-end DTI

Є дві версії розрахунку, і банки дивляться на обидві.

Front-end DTI враховує лише житло: оренду чи платіж за іпотекою з податками, страхуванням і комунальними, якщо вони в платежі. Це відповідь на «скільки від доходу з’їдає дах над головою?»

Back-end DTI враховує все — житло плюс решту обов’язкових платежів: автокредити, споживчі кредити, кредитні картки, аліменти, поточні розстрочки. Це число, на яке банк дивиться найсильніше.

В іпотечному кредитуванні перевіряють обидві. Типовий таргет для класичної іпотеки — 28% front-end і 36% back-end, так зване «правило 28/36» з американської практики. Для решти продуктів (автокредит, споживчий, кредитна картка) зазвичай досить back-end.

Що не входить у DTI:

• Комунальні, мобільний зв’язок, інтернет, стримінг, фітнес
• Продукти, бензин, страховки (якщо вони не в складі іпотечного платежу)
• Поточне споживання
• Податки (якщо тільки не сплачуєте податкову заборгованість у розстрочку)
• Внески в пенсійні / накопичувальні програми
• Повний залишок за кредитною карткою — враховується лише мінімальний платіж, навіть якщо ви гасите все в пільговий період

Останній пункт найчастіше рахують неправильно. Залишок 50 000 ₴ на кредитці, який ви гасите цілком щомісяця, не йде в DTI як 50 000 ₴. Він іде як приблизно мінімальний платіж — 1–3% від залишку, тобто 500–1 500 ₴. Банк дивиться на мінімальний платіж у кредитній історії, не на ваші банківські виписки.

Пороги, які банки реально використовують

Пороги DTI — не фольклор. Вони прив’язані до конкретних рішень за конкретними продуктами. Запам’ятайте таблицю:

Для конкретних продуктів орієнтири в Україні та ЄС:

• Іпотека: банки таргетують 40–50% back-end максимум. Понад 50% — відмова або ставка з надбавкою.
• Автокредит: до 45–50% back-end.
• Споживчий кредит: 35–45% залежно від банку і терміну.
• Кредитна картка: банки видають і при вищому DTI, але з маленьким лімітом.
• Оренда житла: орендодавці хочуть, щоб оренда була ≤ 30% валового доходу — фактично тест на front-end DTI.

Якщо ваш DTI вищий за 36% і ви плануєте подаватися на іпотеку в найближчі 12 місяців, цей розрив — найцінніше, що є у вашому фінансовому списку справ. Кожен пункт нижче 36% матеріально покращує шанси і ставку.

Як порахувати свій DTI за п’ять хвилин

Потрібні лише два числа, обидва у вас є.

Крок 1: Сума щомісячних платежів за боргами. Відкрийте всі договори і додатки. Для кожного запишіть мінімальний обов’язковий платіж, не те, що платите по факту:

• Іпотека чи оренда: повна сума (з податками і страховкою, якщо вони в платежі)
• Автокредит: щомісячний платіж
• Освітні кредити: сума всіх мінімальних платежів
• Кредитні картки: мінімальний платіж по кожній
• Споживчі кредити, медичні борги в розстрочку, аліменти: щомісячна сума
• Платежі ОСББ, якщо вони прив’язані до власного житла

Складіть.

Крок 2: Валовий місячний дохід. Річна зарплата ÷ 12. Якщо ви найманий працівник — це до ПДФО. Якщо ФОП або з перемінним доходом — банки беруть середнє за 12–24 місяці за податковою декларацією. Використовуйте ту саму логіку.

Крок 3: Поділіть. Платежі за боргами ÷ валовий дохід × 100.

Це ваш back-end DTI. Щоб порахувати front-end, повторіть лише з житловою частиною.

Два приклади при однаковому доході показують різницю:

Родина A. Валовий дохід: 80 000 ₴/міс. Борги: 18 000 ₴ іпотека, 3 200 ₴ автокредит, 1 200 ₴ мінімальний платіж по картці = 22 400 ₴. Back-end DTI: 28%. Front-end DTI: 22,5%. Схвалять практично все за найкращими ставками.

Родина B. Валовий дохід: 80 000 ₴/міс. Борги: 28 000 ₴ іпотека (квартира більша), 7 000 ₴ автокредит (машина новіша), 6 000 ₴ споживчий, 2 500 ₴ мінімальний платіж по картках, 3 000 ₴ ще один споживчий = 46 500 ₴. Back-end DTI: 58,1%. Front-end DTI: 35%. Більшість іпотек відмовлять; рефінанс закритий; автокредит — за помітно гіршою ставкою.

Однаковий дохід. Зовсім інша фінансова свобода. DTI — це число, яке ловить цю різницю.

Чотири важелі, що рухають DTI найшвидше

Якщо ваш DTI занадто високий, а до заявки на кредит є вікно, чотири дії змінюють число найсильніше:

1. Повністю закрийте найменший борг. Гашення картки із залишком 50 000 ₴ до нуля прибирає мінімальний платіж із DTI цілком — зазвичай 1 500–3 000 ₴/міс. Гашення 50 000 ₴ із 500 000 ₴ заборгованості майже не рухає мінімальний платіж. Прибирайте рахунки цілком, а не зменшуйте залишки. Це протилежність методу лавини — коли головне обмеження це DTI, виграє метод сніжного кому (спочатку найменші залишки), бо він убиває цілий рядок платежів.

2. Рефінансуйте або подовжіть термін кредиту. Рефінансування автокредиту з 4 років на 6 років знижує щомісячний платіж приблизно на 30–35%. DTI падає разом із ним. Ви платите більше відсотків за весь термін кредиту, але якщо за рахунок нижчого DTI ставка за іпотекою буде на 1% нижче на 20 років — обмін вартий того. Рахуйте обидві сторони.

3. Заробляйте підтверджуваний додатковий дохід. Банки рахують лише те, що підтверджується документами — довідки 3-ПДФО, податкові декларації, два роки стабільного доходу як ФОП. Сіра зарплата в конверті, разові підробітки, перекази від родичів — не рахуються. Підтверджені 7 000 ₴/міс додаткового доходу при основній зарплаті 50 000 ₴ рухають DTI з, скажімо, 38% до 33% — досить, щоб пройти поріг.

4. Відкладіть заявку. Цей важіль більшість відмовляється використовувати. Якщо можна почекати 6–12 місяців, комбінація гашення дрібних залишків, індексації зарплати і відсутності нових боргів зазвичай опускає DTI на 5–8 пунктів. Ця затримка — різниця між 18% і 16% за іпотекою на 2 000 000 ₴ — це приблизно 2 500 ₴/міс і близько 600 000 ₴ за 20 років. Терпіння тут не риса характеру, а ціна, яку ви виторговуєте у себе.

Що не працює швидко:

• Прохання збільшити кредитний ліміт (це не змінює DTI — це змінює утилізацію кредиту в кредитній історії)
• Закриття рахунків (закриває мінімальний платіж, але може погіршити кредитну історію)
• Гашення потрошку з усіх залишків (нічого не рухає — мінімальні платежі майже не падають)
• Один великий платіж цього місяця (банк дивиться на договірний мінімум, не на ваш фактичний платіж)

Типові помилки

Використовувати чистий дохід замість валового. Найчастіша помилка. DTI завжди рахується на валовий — до податків — дохід. Використання чистого завищує DTI на 18–22% і змушує думати, що все гірше, ніж є.

Зараховувати повні залишки кредитних карток. У DTI йде лише мінімальний платіж. Залишок 100 000 ₴ не вкочує 100 000 ₴ у ваш DTI.

Включати комунальні, продукти, страховки. Це не борги — це витрати. Вони впливають на платоспроможність; вони не впливають на DTI.

Забувати про поручительства і співпозичальників. Якщо ваше ім’я на чужому автокредиті, іпотеці чи освітньому кредиті — цей платіж у вашому DTI, навіть якщо платить інший. Банк це бачить. Єдиний спосіб прибрати — перевести кредит без вас.

Не враховувати новий борг, який ще не видно в кредитній історії. Якщо ви взяли машину в кредит минулого тижня і вона ще не потрапила в БКІ, банк побачить її за пару днів. Заявка на іпотеку одразу після нового боргу — найдорожча помилка в порядку кроків.

Рахувати DTI один раз. Ваш DTI змінюється в момент, коли ви берете чи гасите будь-який борг. Перераховуйте його перед будь-яким великим фінансовим рішенням, а не раз на рік.

Плутати DTI з утилізацією кредиту. Утилізація — це частка використовуваного кредитного ліміту. Це вхід у кредитний рейтинг, не у DTI. Банк дивиться на обидва, але це різні числа, які вимірюють різні речі.

Як з цим допомагає Thrust

Більшість додатків показують, що ви витратили минулого місяця. Thrust показує, скільки ви реально винні і що це робить з вашою кредитоспроможністю — єдиний фрейм, у якому DTI стає числом, яким ви керуєте, а не відкриттям у кабінеті кредитного аналітика.

• Усі борги в одній книзі. Іпотека, автокредит, освітній кредит, кредитні картки, споживчі кредити і борги родичам — модуль боргів зберігає все в одному вигляді, окремо показуючи мінімальний обов’язковий платіж і будь-яку переплату зверху. Те саме число, яке використовує банк.
• Оцінка доходу, яка згладжує коливання. Якщо ваш дохід стрибає по місяцях — фриланс, відсотки, мультивалюта, ФОП — Thrust усереднює за релевантним вікном, і ви бачите стійку валову цифру для ділення. Та сама логіка, що в андеррайтера, застосована щодня.
• Уніфікована мультивалюта. Якщо заробляєте в одній валюті, а винні в іншій (звична історія для діаспори і в ЄС), Thrust зводить обидві сторони в одну звітну валюту за щоденними курсами. DTI рахується на цільній картині, не на п’яти розрізнених виписках.
• Вбудована амортизація кредиту. Видно, скільки кожен борг коштуватиме за залишок терміну — відсотки, залишок основного, і що закриття окремого боргу зробить зі щомісячними зобов’язаннями. Рішення «який кредит закрити першим, щоб пройти поріг DTI?» перестає бути здогадкою.
• Звіти, що прив’язують борг до доходу в часі. Видно, як співвідношення рухається місяць за місяцем у міру закриття залишків, зростання доходу чи появи нових боргів. До моменту подання заявки ви вже півроку живете всередині цього числа.
• Ghost Mode за замовчуванням. Жодної прив’язки до банку, жодної серверної копії залишків, жодного хмарного акаунту. Борги, дохід і DTI рахуються на телефоні. Більшість фінансових додатків або продають ці дані, або монетизують канал, або вимагають акаунт раніше, ніж щось порахують — Thrust їх взагалі не отримує.

Thrust безкоштовно в App Store. Ручне введення, імпорт CSV, сканування чеків і голос працюють першого дня — підключати банк не потрібно.

Закриття

Кредитний рейтинг отримує всю рекламу. DTI отримує рішення. Родина, яка слідкує за DTI так само, як більшість слідкує за залишком на картці — це родина, яка приходить у банк, уже знаючи відповідь. Математика проста: мінімальні платежі ділимо на валовий дохід. Пороги публічні. Важелі — закрити дрібний борг цілком, рефінансувати платіж нижче, документувати новий дохід або почекати — відомі. Нічого не сховано. Просто це рідко відстежують, бо більшість додатків не були для цього побудовані. Порахуйте сьогоднішнє число. Подивіться на нього 90 днів. Наступна заявка на кредит — це розмова про число, яким ви вже керуєте.