A hitelező, aki a kérelmedet nézi, nem igazán a történetedet olvassa. Egyetlen számot olvas. Ez a szám az adósság/jövedelem arányod – DTI –, és ez a legjobb előrejelzője annak, hogy el tudsz-e viselni még egy havi részletet anélkül, hogy összeroppannál. A hitelminősítés kapja a figyelmet. A DTI kapja a döntést. Egy 760-as hitelminősítés 48%-os DTI mellett is elutasított jelzáloghitelt jelent. Egy 680-as hitelminősítés 28%-os DTI mellett normál kamattal jóváhagyott hitelt.
Ez az útmutató a teljes bontás. Mi is valójában a DTI, a két változata, amely számít, milyen küszöböket használnak a különböző hitelezők, hogyan számold ki a sajátodat öt perc alatt olyan számokból, amelyeket már ismersz, és az a négy kar, amely a leggyorsabban mozdítja a számot a jelentkezés előtt.
Mit mér valójában a DTI
A DTI a bruttó havi jövedelmed azon hányada, amely a kötelező adósságtörlesztésekre megy. A képlet egy sor:
DTI = (Összes havi adósságtörlesztés ÷ Bruttó havi jövedelem) × 100
A „bruttó” számít – ez a jövedelmed adók és levonások előtt, nem a kézhez kapott. Az „adósságtörlesztés” azokat a minimális részleteket jelenti, amelyeket szerződésben kötelezően fizetned kell, nem azt, amit ténylegesen fizetni választasz.
Egy kidolgozott példa. Bruttó havi jövedelem: 6000 dollár. Havi adósságtörlesztések: 400 dollár autóhitel, 150 dollár diákhitel, 200 dollár hitelkártya-minimum, 1200 dollár lakbér. Összes adósságtörlesztés: 1950 dollár. DTI = 1950 ÷ 6000 = 32,5%.
Ez a szám az egyetlen kérdésre adott válasz, amelyet a hitelező feltesz: ha hozzáadom a hitelemet ennek az embernek a havi kötelezettségeihez, még mindig ki tud fizetni mindent lemaradás nélkül? Minél alacsonyabb a DTI-d, annál nagyobb puffert látnak. Minél följebb mászik, annál közelebb vagy a széléhez – és annál távolabb a jóváhagyástól.
Elülső vs hátsó DTI
A számításnak két változata van, és a hitelezők mindkettőt nézik.
Az elülső DTI csak a lakhatási költségeket számolja: lakbér vagy jelzáloghitel tőkéje, kamata, ingatlanadók, biztosítás, társasházi díj. Erre a kérdésre válaszol: „a jövedelmed mekkora részét eszi meg a tető a fejed felett?”
A hátsó DTI mindent számol – a lakhatást plusz minden más kötelező adósságtörlesztést: autóhitelek, diákhitelek, hitelkártya-minimumok, személyi kölcsönök, gyermektartás, elvált házastársi tartás. Ezt a számot súlyozza a legtöbb hitelező a legjobban.
A jelzáloghiteleknél mindkettőt ellenőrzik. Egy gyakori hagyományos hitelcél 28% elülső és 36% hátsó – a „28/36 szabály”. Más hiteleknél (autó, személyi, hitelkártya) jellemzően csak a hátsó DTI számít.
Ami nem számít bele a DTI-be:
- Rezsi, telefon, internet, streaming, edzőterem
- Élelmiszer, benzin, biztosítási díjak (hacsak nem a jelzáloghitelbe vannak letétbe helyezve)
- Napi költés
- Adók (hacsak nincs tartozásod részletfizetési tervvel)
- 401(k)-befizetések
- A teljes hitelkártya-egyenleg – csak a minimális részlet számít, még ha minden hónapban teljes egészében kifizeted is
Ezt az utolsó pontot számolják a legtöbben rosszul. Egy 4000 dolláros hitelkártya-egyenleg, amelyet minden hónapban teljes egészében kifizetsz, nem számít 4000 dollárnak a DTI-ben. Nagyjából annak a minimális részletnek számít, amelyet a hitelező a hitelnyilvántartásodban lát – jellemzően az egyenleg 1–3%-a, azaz körülbelül 40–120 dollár. A hitelezők ezt a számot a hiteladatlapodból húzzák, nem a bankszámlakivonatodból.
A küszöbök, amelyeket a hitelezők ténylegesen használnak
A DTI-sávok nem néphagyomány. Konkrét jóváhagyási döntésekre vannak leképezve, konkrét hiteltípusoknál. Jegyezd meg ezt a táblázatot:
| DTI-sáv | Mit jelent |
|---|---|
| 20% alatt | Kiváló. Legjobb kamatok minden hiteltípusnál. A hitelező széles biztonsági tartalékot lát. |
| 20–35% | Kényelmes. A legtöbb hitelt standard kamattal jóváhagyják. Jelzáloghitel-jóváhagyás jellemző. |
| 36–43% | Kezelhető, de szoros. A hagyományos jelzáloghitelek még lehetségesek; a kamatok emelkedni kezdenek. Egyes hitelezők visszalépnek. |
| 43–50% | Az elutasítás előtti zóna. Az FHA-hitelek 43% hátsó DTI-nél plafonoznak (néhány kivétellel 50%-ig). A hagyományos jelzáloghitelek nagyrészt kiesnek. Autó- és személyi hitelek még lehetségesek, de rosszabb kamattal. |
| 50% felett | A legtöbb hitelező elutasít. A bruttó jövedelmed több mint felét adósságszolgálatra költöd adók, étel vagy bármi más előtt. |
Konkrét hiteltípusoknál ezek a kemény plafonok, amelyeket a hitelezők 2026-tól használnak:
- Hagyományos jelzáloghitel: a legtöbb esetben 45% hátsó maximum; 50% erős kompenzáló tényezőkkel (nagy önrész, magas tartalékok)
- FHA-hitel: 43% standard, akár 50%-ig erős hitelminősítéssel és tartalékokkal
- VA-hitel: 41% iránymutatás, gyakran rugalmas a maradékjövedelemmel
- USDA-hitel: 41% hátsó
- Hagyományos autóhitel: 45–50%-os hátsó plafon a legtöbb hitelezőnél
- Személyi kölcsön: 35–45%, hitelezőnként nagyon eltér
- Lakásbérlés: a legtöbb bérbeadó a bruttó legfeljebb 30%-át akarja lakbérként – gyakorlatilag elülső DTI-teszt
Ha a DTI-d 36% felett van, és a következő 12 hónapban jelzáloghitelre készülsz jelentkezni, ez a rés a legértékesebb tétel a pénzügyi teendőlistádon. Minden pont 36% alatt érdemben javítja az esélyeidet és a kamatodat is.
Hogyan számold ki a sajátodat öt perc alatt
Két számra van szükséged, mindkettő megvan.
1. lépés: összes havi adósságtörlesztés. Nyisd meg minden kivonatot. Mindegyiknél írd fel a kötelező minimális havi részletet, nem azt, amit fizetni választasz:
- Jelzáloghitel vagy lakbér: a teljes havi összeg (adókkal és biztosítással együtt, ha letétbe van helyezve)
- Autóhitel: havi részlet
- Diákhitelek: az összes szolgáltatónál lévő összes minimális részlet összege
- Hitelkártyák: mindegyiken a minimális részlet (a legkisebb összeg, amely naprakészen tartja a számlát)
- Személyi kölcsönök, részletfizetési tervvel rendelkező orvosi adósság, gyermektartás, elvált házastársi tartás: havi összeg
- Társasházi díjak, ha tulajdonos vagy
Add össze őket.
2. lépés: bruttó havi jövedelem. Éves fizetés ÷ 12. Ha alkalmazott vagy, ez az adózás előtti fizetésed. Ha önfoglalkoztató vagy, vagy változó a jövedelmed, a hitelezők jellemzően az adóbevallásaid 24 hónapos átlagát használják – használd ugyanezt.
3. lépés: oszd el. Adósságtörlesztések ÷ bruttó jövedelem × 100.
Ez a hátsó DTI-d. Az elülső DTI-hez ismételd meg csak az adósságösszeg lakhatási részével.
Két háztartás ugyanazzal a bruttó jövedelemmel elmeséli a történetet:
A háztartás. Bruttó: 7500 dollár/hó. Adósság: 1800 dollár jelzáloghitel, 300 dollár autó, 80 dollár diákhitel-minimum, 50 dollár hitelkártya-minimum = 2230 dollár. Hátsó DTI: 29,7%. Elülső DTI: 24%. Szinte bármire jóváhagyva a legjobb kamatokkal.
B háztartás. Bruttó: 7500 dollár/hó. Adósság: 2400 dollár jelzáloghitel (nagyobb ház), 550 dollár autó (újabb), 400 dollár diákhitel, 200 dollár hitelkártya-minimumok, 250 dollár személyi kölcsön = 3800 dollár. Hátsó DTI: 50,7%. Elülső DTI: 32%. A legtöbb hagyományos jelzáloghitelt elutasítják; a refinanszírozás kizárt; az autóhitel-ajánlatok észrevehetően rosszabb kamattal.
Ugyanaz a jövedelem. Teljesen más pénzügyi szabadság. A DTI az a szám, amely megragadja a különbséget.
A négy kar, amely a leggyorsabban mozdítja a DTI-t
Ha a DTI-d túl magas, és van időablakod a hitelkérelem előtt, négy lépés változtatja a legjobban a számot:
1. Fizesd ki teljesen a legkisebb egyenleget. Egy 2000 dolláros hitelkártya 2000-ről 0-ra csökkentése teljesen kiveszi a minimális részletet a DTI-ből – jellemzően 40–60 dollár/hó. 2000 dollárt egy 20 000 dolláros egyenlegre fizetni alig mozdítja a minimumot. Számlákat szüntess meg, ne csak egyenlegeket csökkents. Ez az adósság-lavina módszer ellentéte – ha a DTI a korlát, a hógolyó megközelítés (legkisebb egyenleg először) nyer, mert megöli a tételsort.
2. Refinanszírozd vagy hosszabbítsd meg a hitel futamidejét. Egy 4 éves autóhitel 6 évesre refinanszírozása nagyjából 30–35%-kal csökkenti a havi részletet. A DTI-d vele csökken. A hitel élettartama alatt több kamatot fizetsz, de ha az alacsonyabb DTI 0,5%-kal alacsonyabb jelzáloghitel-kamatot jelent 30 évre, megéri a csere. Számold ki mindkét irányban.
3. Szerezz dokumentálható extra jövedelmet. A hitelezők azt számolják, amit papírral igazolni tudnak – W-2-k, 1099-ek, két év következetes mellékjövedelem az adóbevallásokon. A készpénzes borravaló, az alkalmi gigmunka, a szüleid által küldött pénz nem számít. Egy dokumentált 500 dollár/hó mellékjövedelem 6000 dolláros bruttón a DTI-t mondjuk 36%-ról 33%-ra mozdítja – elég a 36%-os küszöb átlépéséhez.
4. Halaszd el a jelentkezést. Ez az a kar, amelyet a legtöbben megtagadnak meghúzni. Ha várni tudsz 6–12 hónapot, a kis egyenlegek kifizetése, a fizetésemelések és az új adósság hiánya kombinációja általában 5–8 ponttal csökkenti a DTI-t. Ez a halasztás lehet a különbség egy 7,5%-os és egy 6,5%-os kamat között egy 300 000 dolláros jelzáloghitelen – nagyjából 200 dollár/hó és 72 000 dollár 30 év alatt. A türelem itt nem személyiségvonás; ár, amelyről magaddal alkudozol.
Ami nem működik gyorsan:
- Hitelkeret-emelés kérése (nem változtatja a DTI-t; a hitelminősítésed hitelkihasználtságát változtatja)
- Számlák lezárása (bezárja a minimális részletet, de ronthatja a hitelminősítést)
- Minden egyenleg apró részének lefaragása (semmit nem csökkent; a minimumok alig mozdulnak)
- Egyetlen nagyobb befizetés ebben a hónapban (a hitelezők a szerződéses minimumot nézik, nem azt, amit fizetni választasz)
Gyakori hibák
Nettó jövedelem használata bruttó helyett. Ez a leggyakoribb hiba. A DTI-t mindig bruttó – adózás előtti – jövedelemből számolják. A nettó használata 20–30%-kal felfújja a DTI-d, és azt hiteti el veled, hogy rosszabbul állsz, mint valójában.
A teljes hitelkártya-egyenlegek számolása. Csak a minimális részlet számít. Egy 10 000 dolláros egyenleg nem tesz 10 000 dollárt a DTI-dbe.
Rezsi, élelmiszer vagy biztosítás belevétele. Ezek egyike sem adósság. Kiadások. Befolyásolják a megfizethetőséget – a DTI-t nem.
A kezesként vállalt hitelek elfelejtése. Ha a neved más autóhitelén, jelzáloghitelén vagy diákhitelén szerepel, az a havi részlet a DTI-dbe számít, még ha ő fizeti is. A hitelezők látják. Az egyetlen módja az eltávolításnak, hogy refinanszírozod őt ki.
Az még le nem zárt, jövőbeli adósság figyelmen kívül hagyása. Ha a múlt héten vettél új autót, és a hitel még nem került fel a hitelnyilvántartásodra, a hitelező napokon belül látni fogja. A jelzáloghitelre való körbenézés közvetlenül új adósság felvétele után a személyes pénzügyek legdrágább sorrendiségi hibája.
Egyetlen DTI-számítás állandónak tekintése. A DTI-d abban a pillanatban változik, amikor bármilyen adósságot felveszel vagy kifizetsz. Számold újra minden jelentős pénzügyi döntés előtt – nem évente.
A DTI összekeverése a hitelkihasználtsággal. A hitelkihasználtság a rendelkezésre álló hitelkereted használt százaléka. Hitelminősítési bemenet, nem DTI-bemenet. A hitelezők mindkettőt nézik, de különböző számok, amelyek különböző dolgokat mérnek.
Hogyan segít ebben a thrust
A legtöbb app azt mutatja, mennyit költöttél a múlt hónapban. A thrust azt mutatja, mivel tartozol valójában, és ez mit tesz a hitelfelvételi kapacitásoddal – ez az egyetlen keret, ahol a DTI olyan számmá válik, amelyre cselekedhetsz, nem olyan számmá, amelyet a hitelező irodájában fedezel fel.
- Minden adósság egy főkönyvben. Jelzáloghitelek, autóhitelek, diákhitelek, hitelkártyák, személyi kölcsönök és informális családi adósságok – az Adósságok modul mindet egy nézetben tartja, a szerződéses minimális részlettel külön bontva attól, amit extraként fizetni választasz. Ugyanaz a szám, amelyet a hitelező használ.
- Jövedelembecslés, amely kisimítja az ingadozást. Ha a jövedelmed hónapról hónapra ingadozik – szabadúszás, jutalék, több pénznem, önfoglalkoztatás –, a thrust jövedelemmotorja a releváns ablakon átlagol, így stabil bruttó számot látsz, amelyre osztani lehet. Ugyanaz a megközelítés, amelyet a jelzálog-kockázatelbíráló alkalmaz, naponta alkalmazva.
- Egységes több pénznem. Ha az egyik pénznemben keresel és a másikban tartozol (gyakori az EU-ban és a külföldön élőknél), a thrust mindkét oldalt a jelentési pénznemedre váltja napi árfolyamokkal. A DTI-d koherens képből számolódik, nem öt különálló kivonatból.
- Beépített hiteltörlesztési ütemezés. Lásd pontosan, mibe kerül az egyes adósság a hátralévő élettartama alatt – megfizetett kamat, hátralévő tőke, és mit tesz a havi kötelezettségeiddel egyetlen adósság megszüntetése. A „melyik hitelt szüntessem meg először a DTI-küszöb teljesítéséhez?” döntés megszűnik találgatás lenni.
- Riportok, amelyek az adósságot a jövedelemhez térképezik az időben. Nézd, ahogy az arány hónapról hónapra mozog, ahogy az egyenlegek lezárulnak, a jövedelem nő, vagy új adósság lép be. Mire jelzáloghitelre jelentkezel, már hat hónapja a szám belsejében éltél.
- Ghost Mode alapból. Nincs bankösszekötés, nincs szerveroldali másolat az egyenlegeidről, nincs felhőfiók. Az adósságod, a jövedelmed és az arányod a telefonon számolódik. A legtöbb pénzügyi app vagy eladja ezeket az adatokat, monetizálja a csatornát, vagy fiókot kér, mielőtt bármit megszámolna – a thrust sosem kapja meg.
A thrust ingyenes az App Store-ban. A kézi bejegyzések, a CSV-import, a nyugtaszkennelés és a hang az első naptól működik – bankkapcsolat nélkül.
Zárás
A hitelminősítés kapja a marketinget. A DTI kapja a döntést. Az a háztartás, amely úgy figyeli a DTI-jét, ahogy a legtöbben a folyószámlájuk egyenlegét, olyan háztartás, amely úgy sétál be a hitelező irodájába, hogy már tudja a választ. A matek egyszerű: minimális részletek osztva a bruttó jövedelemmel. A küszöbök nyilvánosak. A karok – kifizetni teljes kis egyenlegeket, refinanszírozni a havi részlet csökkentéséhez, új jövedelmet dokumentálni, vagy várni – ismertek. Semmi sem rejtett. Csak ritkán követik, mert a legtöbb appot nem erre építették. Válaszd ki a mai számodat. Figyeld 90 napig. A következő hitelkérelem egy olyan számról szóló beszélgetés, amelyet már kontrollálsz.